PROPOSTA DI LEGGE
d'iniziativa dei deputati
APOLLONI, MANZIONE, MASTELLA, PIVETTI, LAMACCHIA, MIRAGLIA DEL GIUDICE,
BAGLIANI, IACOBELLIS, SCOCA, SARACA, RICCI, CAVANNA SCIREA
Istituzione del fascicolo del fabbricato dei condomini
Onorevoli Colleghi! - I recenti crolli di immobili, avvenuti in diverse
città d'Italia, hanno riproposto all'attenzione dell'opinione pubblica e della coscienza
delle istituzioni che rappresentano la volontà popolare il problema della sicurezza dei
fabbricati.
Il patrimonio edilizio italiano ha una
storia recente: nei primi cinquanta anni si registravano, nel nostro Paese, meno di 11
milioni di alloggi. Oggi sono quasi 27 milioni. Con il rallentamento dell'attività
edilizia, dalla metà degli anni ottanta anche lo stock residenziale ha iniziato ad
invecchiare, proponendo nuove materie relative alla prevenzione e all'intervento. Dopo
numerose sanatorie ed un utilizzo troppo formalista delle norme tecniche ed urbanistiche,
ci troviamo con questo patrimonio abitativo inevitabilmente a rischio.
Uno studio del CENSIS, relativo alla
condizione di degrado del patrimonio residenziale, ha rilevato l'esistenza di tre milioni
e mezzo di abitazioni potenzialmente a rischio. Il 36,5 per cento è considerato a rischio
per ragioni di anzianità, mentre il 63,5 per cento per cause tecnico-scientifiche.
In particolare, sono gli alloggi degradati
che potrebbero mettere in pericolo la sicurezza degli inquilini nelle grandi città e
soprattutto in quei capoluoghi in cui vi sono stati meno interventi di restauro e di
manutenzione ed in cui la riqualificazione diffusa anche ad opera dei singoli proprietari
prosegue con maggiore lentezza. Un'altra quota di 430 mila immobili, in condizioni di
elevato degrado, è localizzata nei centri storici delle città medio-piccole. Inoltre,
una fetta consistente di alloggi presenta problemi di insicurezza edilizia, avendo
superato i quarant'anni di anzianità (per un edificio che ha superato il quarantesimo
anno di costruzione sono infatti necessari controlli approfonditi ed interventi per la
manutenzione di un certo rilievo). E' opportuno, inoltre, evidenziare che il boom
edilizio degli anni sessanta, e più in generale la rapida ed improvvisata urbanizzazione,
hanno prodotto un abbassamento della qualità tecnica con un conseguente calo di verifiche
progettuali, con l'effetto di mettere a rischio circa 680 mila alloggi. Un'altra voce di
incertezza è senz'altro legata all'edilizia abusiva: sono, infatti, più di 1 milione e
mezzo gli edifici multipiano considerati a rischio per ragioni collegate alle modalità
costruttive o al mancato rispetto delle cautele idrogeologiche.
La presente proposta di legge, che
introduce all'articolo 1 l'istituzione del fascicolo di fabbricato per i proprietari di
immobili, ha lo scopo primario di garantire la sicurezza e la protezione del cittadino. E'
necessario realizzare, infatti, un sistema integrato, monitorato ed informatizzato, per la
conoscenza del patrimonio edilizio, con particolare riguardo a quello in stato di rischio
elevato. La presente proposta di legge intende dare la possibilità di creare una vera e
propria mappa del rischio abitativo, assolutamente necessaria per orientare i relativi
provvedimenti nelle aree segnalate, per quelle tipologie di edificio che potenzialmente
presentano caratteristiche di oggettiva pericolosità.
Elemento fondamentale, nella proposta di
legge, è l'introduzione dell'obbligo del fascicolo di fabbricato per il proprietario
dell'immobile. Il fascicolo di fabbricato consente una conoscenza completa dei fabbricati
a decorrere dall'epoca della loro costruzione, dovendo essere riportati su di esso tutte
le modificazioni e gli adeguamenti eventualmente introdotti.
Il fascicolo contiene tutte le
informazioni riguardanti la sicurezza, la situazione progettuale, urbanistica, edilizia,
catastale, geologica, geotecnica, strutturale ed impiantistica con le modificazioni e gli
adeguamenti intervenuti nel tempo. Il fascicolo è redatto da un professionista iscritto
in un albo professionale, competente in materia, ed è custodito dal proprietario
dell'immobile o dall'amministratore del condominio. I comuni sono gli enti preposti al
controllo ed alla verifica del rispetto della regolare tenuta ed aggiornamento del
fascicolo di fabbricato.
Per realizzare gli interventi necessari
alla messa in sicurezza dei fabbricati è prevista inoltre la concessione di una serie di
benefìci finanziari e fiscali. Per gli edifici privati adibiti a prima abitazione o
locati come prima abitazione e per gli edifici pubblici si applicherà l'imposta sul
valore aggiunto (IVA) con l'aliquota del 4 per cento. Ai soggetti proprietari della prima
casa ed in possesso dei requisiti per l'accesso all'edilizia residenziale agevolata è
concesso un contributo pari al 30 per cento delle spese documentate sostenute per gli
interventi di recupero. Indipendentemente dal suddetto contributo è poi concessa
l'agevolazione fiscale della detrazione del 41 per cento delle spese effettuate per gli
interventi previsti dalla legge, sia per edifici residenziali che non residenziali,
effettuati nei dieci anni previsti per l'adeguamento. Le prestazioni professionali
relative alla progettazione ed alla direzione dei lavori e a tutti gli atti connessi ai
suddetti interventi, sono ridotte della metà.
Infine è previsto di assicurare gli
edifici per responsabilità civile verso terzi, nonché contro i rischi di invalidità
permanente o di morte degli occupanti.
L'entità del premio da corrispondere è
rapportata agli effettivi rischi coperti dall'assicurazione; si vuole in tale modo
incentivare ulteriormente l'effettuazione degli interventi occorrenti a mantenere gli
stabili in condizioni di sicurezza secondo le indicazioni che dovranno emergere nelle
perizie che saranno a base del fascicolo del fabbricato istituito all'articolo 1.
Onorevoli colleghi, è urgente approvare
la presente proposta di legge, che costituisce un elemento fondamentale per perseguire una
politica di conoscenza costante dello stato conservativo del patrimonio edilizio nel
nostro Paese al fine di prevenire rischi e a protezione della pubblica e privata
incolumità.
Art. 1.
(Fascicolo del fabbricato).
1. E' istituito, relativamente a ciascun
fabbricato, il fascicolo del fabbricato. Tale fascicolo è redatto e aggiornato con
cadenza non superiore a dieci anni, è tenuto a cura del proprietario o
dell'amministratore del condominio, iscritto nell'apposito registro di cui all'articolo
14, ed è messo a disposizione per ogni controllo da parte dei comuni. Sul fascicolo sono
annotate tutte le informazioni relative all'edificio riguardanti la sicurezza, la
situazione progettuale, urbanistica, edilizia, catastale, geologica, geotecnica,
impiantistica e le relative autorizzazioni, con l'obiettivo di pervenire ad un idoneo
quadro conoscitivo, a partire, ove possibile, dalle fasi di costruzione dello stesso, e
sono registrate le modifiche apportate rispetto alla configurazione originaria, con
particolare riferimento alle componenti statiche, funzionali e impiantistiche.
2. Il fascicolo del fabbricato è
riportato anche su supporto informatico e trasmesso al competente ufficio tecnico
comunale, di cui all'articolo 2, entro trenta giorni dal termine, di cui all'articolo 4,
fissato per la predisposizione del fascicolo.
3. La produzione del fascicolo del
fabbricato, debitamente aggiornato, è presupposto del rilascio di autorizzazioni o
certificazioni di competenza comunale relative all'intero fabbricato o a singole parti
dello stesso; a tale fine deve essere indicato il numero delle unità immobiliari già
concessionate con le specifiche destinazioni urbanistiche e le singole ditte intestatarie
del diritto di proprietà.
4. Al momento dalla stipula o del rinnovo
di contratti di locazione, nonché in caso di alienazione del fabbricato o di singole
unità immobiliari, è resa, da parte del proprietario o dell'amministratore del
condominio, iscritto nell'apposito registro di cui all'articolo 14, la dichiarazione circa
l'avvenuto adempimento degli obblighi previsti dalla presente legge. I proprietari sono
tenuti a comunicare all'amministratore, iscritto nell'apposito registro, ogni atto di
disposizione dei diritti reali riguardanti la loro proprietà.
5. E' fatto obbligo al condominio di
esporre in ogni androne del fabbricato, in modo ben visibile, il nominativo ed il
recapito, anche telefonico, dell'amministratore in carica, iscritto nell'apposito
registro.
6. Alla compilazione del fascicolo del
fabbricato provvede un tecnico abilitato, ed iscritto all'albo professionale, sulla base
della documentazione tecnico-amministrativa fornita dal proprietario o dall'amministratore
del condominio, iscritto nell'apposito registro, ovvero, qualora necessario, previa
acquisizione di ulteriori elementi conoscitivi, di indagini e rilievi.
7. L'acquisizione presso gli uffici
pubblici, a livello centrale e locale, della documentazione tecnico-amministrativa
necessaria alla predisposizione del fascicolo del fabbricato avviene senza oneri per la
parte interessata.
8. Le disposizioni della presente legge si
applicano a tutti gli edifici ricadenti nel territorio nazionale, qualunque ne sia la
destinazione funzionale, ad eccezione degli edifici aventi un numero di piani fuori terra
non superiore a due. Sono escluse, altresì, dall'ambito di applicazione della presente
legge le costruzioni ad uso artigianale, commerciale o industriale aventi un'altezza non
superiore a metri 9.
Art. 2.
(Ufficio tecnico).
1. E' istituito presso ciascun comune un
ufficio tecnico competente per l'individuazione delle aree di cui all'articolo 3 e per le
verifiche sugli adempimenti di cui alla presente legge, tenendo presente l'entità del
patrimonio edilizio rientrante nella competenza del comune stesso.
2. Dell'ufficio tecnico di cui al comma 1
fanno parte almeno un laureato in ingegneria, un laureato in geologia ed un laureato in
architettura, con un minimo di cinque anni di esperienza specifica nel settore delle
costruzioni edilizie, maturati presso strutture pubbliche o private ed adeguatamente
documentati.
3. I comuni effettuano controlli a
campione sulla regolarità della tenuta del fascicolo del fabbricato.
Art. 3.
(Messa in sicurezza del patrimonio edilizio).
1. I comuni individuano, entro sei mesi
dalla data di entrata in vigore della presente legge, le aree al cui interno sono compresi
i fabbricati da assoggettare prioritariamente al programma di messa in sicurezza del
patrimonio edilizio, attraverso la puntuale ricognizione del singolo fabbricato, e del
relativo stato di conservazione, nonché l'attuazione delle misure tese a favorire la
manutenzione programmata.
2. L'individuazione delle aree di cui al
comma 1 è effettuata sulla base dei seguenti criteri:
a)
particolari caratteristiche del sottosuolo;
b)
eventuale presenza di abusivismo edilizio;
c)
condizioni particolari per fattori sismici e/o idrogeologici;
d)
presenza di insediamenti definibili come centri storici.
3. In relazione a particolari situazioni
territoriali, i comuni, al fine dell'individuazione delle aree di cui al comma 1, possono
indicare ulteriori criteri aggiuntivi rispetto a quelli elencati alle lettere a), b),
c) e d) del comma 2.
4. All'interno delle aree delimitate ai
sensi dei commi 1 e 2 i comuni possono graduare l'obbligo di sottoporre a verifica gli
edifici, tenendo conto anche dei seguenti caratteri:
a)
epoca di costruzione;
b)
sistema costruttivo;
c)
rilevanza di interventi di risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia che
abbiano comportato mutamento nella destinazione d'uso ovvero siano stati oggetto di
incremento di volumetria, superiore al 20 per cento, rispetto a quella originaria;
d)
particolare consistenza in termini volumetrici o dimensionali.
Art. 4.
(Termini di predisposizione del fascicolo del fabbricato).
1. Per gli edifici ricadenti nelle aree
individuate ai sensi dell'articolo 3, comma 1, il fascicolo del fabbricato è predisposto
entro ventiquattro mesi dall'avvenuta individuazione delle aree medesime.
2. Per gli edifici ricadenti in aree
esondabili a rischio di frana, nei comuni classificati a rischio sismico e per quelli
realizzati anteriormente al 1975, il fascicolo del fabbricato è, comunque, predisposto
entro ventiquattro mesi dalla data di entrata in vigore della presente legge.
3. Fermo restando quanto stabilito ai
commi 1 e 2, i comuni definiscono, altresì, anche con riferimento alla data di
ultimazione del fabbricato ed ai caratteri di cui all'articolo 3, comma 4, le modalità di
graduazione della predisposizione del fascicolo del fabbricato in modo che l'obbligo
dell'adempimento sia esteso, entro il termine di dieci anni dalla data di entrata in
vigore della presente legge, alla totalità degli edifici ricadenti nell'ambito
territoriale di competenza.
4. In caso di mancata adozione, da parte
dei singoli comuni, dei provvedimenti indicati all'articolo 3, per ciascun edificio
ricadente all'interno dei comuni inadempienti il fascicolo del fabbricato deve essere
comunque predisposto entro trenta mesi dalla data di entrata in vigore della presente
legge.
Art. 5.
(Nuove costruzioni).
1. Gli edifici in costruzione e quelli
costruiti successivamente alla data di entrata in vigore della presente legge devono
dotarsi del fascicolo del fabbricato contestualmente all'ottenimento dell'abitabilità o
agibilità.
Art. 6.
(Aggiornamento de
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