Nell?articolo si affrontano tre tematiche: il nodo dei palazzi che sono privi di regolamento, poi quello delle ?multe? che ? possibile infliggere ai trasgressori e infine quello della trascrizione, nei registri immobiliari, dei diritti e dei divieti che pu? stabilire un regolamento di tipo contrattuale.....segue..>

Se non c?? regolamento
Il codice civile rende obbligatorio il regolamento condominiale, ma solo se i condomini sono pi? di dieci. Qualunque sia il loro numero, per?, ? sempre possibile approvarne uno.
Se manca un regolamento che sia contrattuale (cio? accettato da tutti) la vita condominiale ? tutta disciplinata dagli articoli che vanno dal 1117 al 1139 del codice civile e dal 61 al 72 delle disposizioni di attuazione del codice civile. In tal caso ognuno di questi articoli va rispettato dalla comunit? condominiale. Resta possibile approvare un regolamento a maggioranza in assemblea: tuttavia i su articoli non potranno fare eccezione a quelli previsti dal codice civile ed esso non potr? stabilire una spartizione in millesimi delle spese. O meglio, potr? anche farlo, ma provvisoriamente e ?salvo conguaglio?, in attesa che la suddivisione definitiva sia accettata da tutti.
Fin qui legge e giurisprudenza: in pratica il regolamento contrattuale non ? una scelta, ma una vera e propria necessit?, perfino se i condomini sono pochissimi, perch? altrimenti diviene impossibile prendere qualsiasi decisione in assemblea, se non all?unanimit?: i millesimi andrebbero comunque determinati, quindi.
Ma come si pu? fare? Il codice civile (o meglio le sue disposizioni d?attuazione, nell?articolo 68) ci sono di scarso aiuto. Vi si afferma che i millesimi vanno indicati nel regolamento, in misura proporzionale al valore di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano spettante in propriet? esclusiva ai singoli condomini . Tali quote non devono tener conto del valore della casa sul mercato dell?affitto n? dei miglioramenti che vi sono stati apportati dai proprietari.
Quindi la suddivisione in millesimi andrebbe affidata a un tecnico, che ci sappia fare. Purtroppo per? il suo lavoro pu? risultare inutile , se anche un solo dei proprietari non ? d?accordo, perch? si ritiene danneggiato. Infatti i millesimi vanno approvati all?unanimit? in assemblea, altrimenti la decisione ? nulla. Allora la strada da imboccare diviene a senso unico: occorre rivolgersi a un giudice perch? nomini lui un perito: la decisione del giudice diviene quella valida. Salvo naturalmente la possibilit? di ricorrere in Corte appello (la Cassazione, in casi come questi, non pu? intervenire, perch? non ? suo compito contestare giudizi di valore espressi dai tribunali).
Detto ci?, esiste una terza possibilit?, oltre alla decisione comune e a quella del giudice: il dato di fatto. Ci spieghiamo: se i proprietari hanno pagato, di continuo e senza contestazioni formali, una certa quota di spese comuni per un lungo periodo di tempo, si supporrebbe che ci sia stata un?accettazione tacita da parte di tutti. Quindi i millesimi sarebbero quelli che si sono consolidati nell?uso. In questo caso la legge parla di ?facta concludentia?, espressione latina traducibile nella frase ?sono i fatti che contano?. Si veda, per esempio, la sentenza di Cassazione 19 febbraio 1999, n. 1408. Contro questa tesi milita per? una parte della giurisprudenza, che afferma che comunque il regolamento di tipo contrattuale deve essere scritto. Se vi si d? ascolto, i ?facta concludentia? assumerebbero solo il peso di una prova della situazione di fatto, che per? pu? avere un grosso peso nel condizionare la decisione di un giudice sulle percentuali di spartizione delle spese da imporre.

Sanzioni ai trasgressori
Cosa rischia chi infrange un regolamento condominiale? C?? chi, anche tra i cosiddetti esperti, ha risposto: praticamente nulla. E si ? richiamato a una sentenza della Corte di Cassazione (n. 948 del 26 gennaio 1995) che avrebbe annullato tutte le sanzioni all?infrazione del regolamento superiori alle.. 100 lire (5 centesimi di Euro). Cio? la"multa? massima stabilita dall?articolo 70 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile. Certo 100 lire erano una bella sommetta quando, nel 1942, fu approvato il Codice, ma che oggi non permettono di comprare nemmeno una caramella.
C?? del vero e del falso in questa interpretazione. Diciamolo subito, l?articolo 70 ? una norma considerata"derogabile?: quindi ? possibile farvi eccezione nel regolamento condominiale contrattuale, quello deciso da tutti. Viceversa la Cassazione ha chiarito che un regolamento assembleare (o interno) non pu? fare lo stesso.
Tant?? vero che la Cassazione aveva giudicato illegittima una sanzione (900 mila lire) che era stata inserita solo nel regolamento assembleare di un particolare condominio.
Morale: resta indubbio che un regolamento contrattuale, che non stabilisca delle sanzioni rischia di restare lettera morta. E sarebbe bene che queste non fossero generiche (per esempio, 50 euro a tutti quelli che lo infrangono), altrimenti si arriva all?assurdo che una colpa lievissima (come quella di aver fatto giocare una volta il bimbo in cortile) sia sanzionata nello stesso modo di una molto grave.

Trascrizione del regolamento contrattuale
Il regolamento contrattuale che ? richiamato e inserito nei rogiti andrebbe trascritto presso i registri immobiliari, perch? solo gli atti trascritti hanno validit? anche rispetto a terzi, diversi dai condomini. Tuttavia, di per s?, non ? trascrivibile, perch? non ? compreso tra i 14 atti che lo sono, precisati nell'articolo 2643 del Codice civile n? tantomeno nei preliminari di contratto (art. 2645-bis). Si tratta di atti che, in sostanza, riguardano la costituzione, la modifica e il trasferimento di diritti cosiddetti"reali".
Il regolamento pu? in effetti contemplare limitazioni all'uso della propriet? esclusiva di ciascuno, o a quella collettiva, teoricamente trascrivibili, ma in genere riguarda semplici regole della vita in comune. Ne consegue che il regolamento, per essere in qualche modo trascritto, deve essere un"allegato" ai rogiti originali con cui il costruttore vende ai futuri condomini i loro appartamenti, o comunque ad altri atti di per s? trascrivibili (per esempio una convenzione contrattuale tra condomini).
Qualora l?assemblea modificasse un regolamento trascritto, La modifica deve essere per forza scritta (Cassazione, sentenza n. 943/99). I punti modificati devono essere anch?essi trascritti nei registri immobiliari. Per fare questa trascrizione occorre che le firme dei sottoscrittori vengano autenticate. Ne consegue, in pratica, che all?assemblea deve essere presente il notaio.
Secondo certe sentenze della Cassazione (per esempio, n. 2546/94).), non basterebbe nemmeno che nel primo rogito di acquisto sia fatta menzione dell'accettazione del regolamento di condominio allegato: talvolta occorre anche che siano espressamente richiamate le clausole del regolamento in cui si fa cenno alle limitazioni alle propriet?. Se il regolamento ? trascritto in tal modo, i successivi acquirenti compreranno comunque una propriet? sottoposta a limitazioni e non sar? pi? indispensabile riaffermare nel rogito l'accettazione del regolamento condominiale (Cassazione, sentenza
Il regolamento contrattuale spesso contiene delle vere e proprie autolimitazioni al diritto di propriet? e di libert? e comporta vincoli all?uso delle propriet? singole e la creazione di servit? reciproche.
Contiene inoltre le norme per l?uso delle parti comuni, le norme per la ripartizione delle spese e quelle per la tutela del decoro dell?edificio. Statuisce anche le norme relative all?amministrazione condominiale.

Modifiche al regolamento trascritto
Resta una domanda fondamentale: in caso di modifiche del regolamento cos? trascritto, cosa occorre fare? L'unica soluzione resta quella di servirsi di una transazione di diritti o di una convenzione, di per s? trascrivibili, a cui la modifica del regolamento possa essere allegata. Se per esempio una modifica dei millesimi per errore materiale riguarda due soli condomini, che sono perfettamente d'accordo, si pu? trascrivere l'accordo sotto forma di transazione, che riguarder? dei diritti reali (i millesimi, cio? la quota di propriet? comune di ciascuno). Se la modifica del regolamento riguarda invece tutti i condomini, occorrer? che l'atto da trascrivere sia firmato da tutti davanti al notaio. E' il caso, per esempio, di una modifica dei millesimi di propriet? dovuta a uno dei proprietari che ha ampliato il suo appartamento includendo la soffitta. Oppure della costituzione di una servit? sul cortile da parte del carrozziere che ha il laboratorio al pian terreno o della vendita dei locali di portineria.
Quindi: o il notaio ? presente in un assemblea condominiale in cui sono presenti tutti i condomini che dovranno sottoscrivere la convenzione o la transazione, oppure i condomini si recheranno alla spicciolata dal notaio stesso per firmare una procura ad uno di loro (o all'amministratore), perch? concluda lui l'atto trascrivibile.

Autonomia dell?amministratore
Anche l?amministratore pu? stabilire delle regole (articoli 1130-1133 del codice civile). Egli infatti pu? emanare disposizioni che tutti gli abitanti di un immobile sono tenuti a ubbidire, per il miglior uso delle cose comuni.
I regolamenti condominiali, infatti, non vanno a disciplinare tutta la vita condominiale. Anzi, bisogna guardarsi da quelli che pretendono di regolare tutte le minuzie, costringendo i condomini a vivere in un lager anzich? in un edificio: tra l?altro essi potrebbero essere illegittimi, perch? si spingono ben oltre quello che ? il loro scopo.
L?amministratore pu? colmare i vuoti sostituendoli con quel minimo d?ordine e di buon senso e con quella che il codice definisce come"la diligenza del buon padre di famiglia?.