PROPOSTA DI LEGGE
d'iniziativa del deputato
APOLLONI

Riforma della disciplina del condominio negli edifici

Onorevoli Colleghi! - Dopo oltre mezzo secolo dalla stesura e dall'adozione delle norme codicistiche in materia di condominio, si impone una loro rivisitazione alla luce delle mutate caratteristiche del condominio stesso.
        Il massiccio ingresso della tecnologia nei fabbricati, con l'adozione di sistemi di governo dei servizi comuni affatto nuovi e diversi, lo svilupparsi dell'urbanistica nella direzione di una nuova sensibilità all'ambiente, il nascere di figure nuove quali il supercondominio, il condominio orizzontale, la multiproprietà, hanno creato forti tensioni all'interno dei vecchi istituti che disciplinavano il condominio. La giurisprudenza ha supplito laddove possibile ai vuoti normativi creatisi, con interpretazioni estensive ed analogiche non sempre condivisibili, troppo spesso contraddittorie tra di loro anche in brevi lassi temporali. Ciò ha finito con il creare gravi disagi negli operatori del settore, privandoli degli strumenti certi da utilizzare nel quotidiano operare. Né migliore apporto è stato conferito dalla dottrina, incapace di suggerire adeguate aperture e indicazioni, anche solo ermeneutiche.
        Conseguenza di tutto ciò è il proliferare di un contenzioso in materia condominiale vastissimo, testimoniato da ultimo dalle innumerevoli pronunce adottate in materia dalla seconda sezione della Corte di cassazione.
        La mancanza di riferimenti normativi chiari ed esaustivi, di interpretazioni univoche e costanti da parte della giurisprudenza, ha consentito anche il fiorire di figure giuridiche nuove quali quelle del cosiddetto "condominio apparente, della cosiddetta "prorogatio imperi", del cosiddetto "condominio parziale", del cosiddetto "piccolo condominio", del cosiddetto "regolamento contrattuale" e del cosiddetto "bilancio condominiale".
        Buona parte dei mali che affliggono gli istituti condominiali deriva da due principali questioni: la prima inerente al concetto stesso ed alla qualificazione giuridica del condominio e la seconda che va riferita alla scarsa capacità di governo attualmente attribuita all'amministratore.
        Si impone, pertanto, una revisione di buona parte delle norme dettate dal codice civile in materia di condominio, attraverso una novellazione che faccia proprie le acquisizioni giurisprudenziali e dottrinali di questi ultimi decenni e consenta una più agevole e certa gestione della cosa comune.
        A nessuno sfugge l'enorme valenza sociale della legislazione in materia condominiale la quale, mirando alla gestione dei beni e dei servizi in comune, deve tendere, contemporaneamente, a gestire interessi a volte tra di loro confliggenti, in modo da garantire il migliore equilibrio delle diverse posizioni. E' dunque una buona normativa stessa in materia un fattore di convivenza civile ed impedimento di eventuali contenziosi defatiganti. Né va taciuto dei rilevanti interessi economici che sono sottesi alla gestione di un patrimonio immobiliare di enorme valore quale quello costituito dai condomini; al riguardo, le più recenti indagini inducono a credere che le sole gestioni dei beni in condominio comportino un giro d'affari di decine di migliaia di miliardi di lire l'anno, esclusi i valori dei fabbricati. Il tutto con l'ovvia rilevanza che ne consegue anche in termini fiscali e tributari.
        Una corretta amministrazione degli immobili in regime di condominio può consentire risparmi sia ai condomini che alla collettività: si pensi all'energia da un lato e alle spese di giustizia dall'altro. Si tratta, ancora, di mantenere il patrimonio immobiliare, di garantire l'ammodernamento e la sicurezza degli impianti dei fabbricati, di dare veste compiuta a tutti i rapporti giuridicamente rilevanti che il condominio attua costantemente nei più svariati settori.
        Per fare ciò è necessario, tra l'altro, che il condominio prima, e l'amministratore poi, divengano figure autonome capaci di atti e deliberazioni, sia pure nell'alveo delle norme redigende. Proprio il condominio è un ente giuridico capace di essere punto autonomo di riferimento di situazioni giuridiche soggettive, potendo infatti stipulare contratti nei più svariati settori: appalto, lavoro, compravendita di beni mobili. Ferma, tuttavia, la solidarietà dei condomini nelle obbligazioni contratte per i beni ed i servizi comuni.
        L'eccessivo assemblearismo di cui l'istituto condominiale ha sofferto sino ad oggi non ha giovato alla speditezza degli interventi, per contro di sovente urgenti ed improcrastinabili, al rispetto rigoroso della legge, che più volte è intervenuta in ambito condominiale, e agli interessi della collettività e dei singoli, troppo spesso frustrati da procedure a meccanismi inadatti alla loro soddisfazione.
        La collettivizzazione di ogni vicenda condominiale, lungi dal costituire un laccio troppo spesso invincibile sulla strada delle cose da fare nel comune interesse porta a considerare che se il governo del condominio non può essere distolto dalla sua sede naturale che è quella dell'espressione della volontà della maggioranza, quando questa sia conforme alla legge, la gestione esecutiva dei deliberati, del regolamento e della legge va affidata con maggiore fiducia all'amministratore, figura professionale di enorme valenza nel contesto sociale.

Art. 1.
        1. Il condominio è un ente di gestione di beni patrimoniali in godimento e ad esso è attribuita la capacità giuridica.

Art. 2.

        1. E' istituito un registro pubblico dei condomini presso le camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura, con l'obbligo di iscrizione facente capo all'amministratore pro tempore.
        2. Ai fini dell'iscrizione nel registro di cui al comma 1 l'amministratore pro tempore ha il compito di presentare la seguente documentazione:

                a) certificato originale o copia autenticata del codice fiscale del condominio;

                b) verbale di assemblea di nomina dell'amministratore pro tempore;

                c) verbale di assemblea con autorizzazione formale data dai condòmini all'amministratore di procedere all'iscrizione del condominio presso il pubblico registro;

                d) copia del frazionamento catastale;

                e) copia della concessione edilizia;

                f) copia della certificazione di abitabilità;

                g) numero delle unità immobiliari destinate ad abitazioni, uffici, negozi, magazzini, box o posti auto;

                h) dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà da parte dell'amministratore che tutti i documenti presentati si riferiscono al condominio identificato nel certificato di attribuzione del codice fiscale di cui alla lettera a).

        3. Ogni amministratore successivamente nominato ha l'obbligo di comunicare al pubblico registro ogni variazione riguardante l'amministratore pro tempore, con contestuale deposito del verbale di nomina di cui alla lettera b) del comma 2.


Art. 3.
        1. Dopo il numero 3 del primo comma dell'articolo 1117 del codice civile è aggiunto il seguente:

                "3-bis) il sottotetto quando non è strutturalmente destinato al servizio di singole unità".


Art. 4.
        1. All'articolo 1124 del codice civile, dopo la parola: "scale" sono inserite le seguenti: "ascensore e montacarichi".


Art. 5.
        1. Al primo comma dell'articolo 1125 del codice civile sono aggiunte le seguenti parole: "Il disposto di cui al presente comma deve essere applicato anche nella fattispecie concreta dei poggioli a sbalzo posti tra due unità".


Art. 6.
        1. L'articolo 1126 del codice civile è sostituito dal seguente:

            "Art. 1126 - (Lastrici solari di uso esclusivo). Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condòmini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo delle spese delle riparazioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condòmini".


Art. 7.
        1. Dopo il primo comma dell'articolo 1127 del codice civile è inserito il seguente:

            "Deve intendersi elevazione di un nuovo piano anche ogni mutamento di destinazione d'uso del sottotetto privato accompagnata da rilevanti opere edilizie ed idrauliche".

Art. 8.
        1. L'articolo 1129 del codice civile è sostituito dal seguente:

            "Art. 1129 - (Nomina e revoca dell'amministratore). Quando un edificio è diviso per piani o porzioni di piano appartenenti a soggetti diversi, l'assemblea, su convocazione di uno qualsiasi dei comproprietari, nomina un amministratore, persona fisica o società.
        Se l'assemblea non provvede ai sensi del primo comma, la nomina è fatta dal giudice di pace, su istanza di almeno uno dei condòmini.
        Il decreto di nomina è comunicato dalla cancelleria al ricorrente ed all'amministratore nominato".


Art. 9.
        1. Per la nomina dell'amministratore è sufficiente un voto favorevole che rappresenti la maggioranza degli intervenuti all'assemblea e la maggioranza delle carature millesimali tra gli intervenuti, fatta salva in ogni caso la quota minima di un terzo di ciascuna di tali due concorrenti componenti.
        2. Per la revoca dell'amministratore è sufficiente un voto favorevole che rappresenti la maggioranza degli intervenuti all'assemblea e la maggioranza delle carature millesimali tra gli intervenuti, fatta salva in ogni caso la quota minima di un terzo di ciascuna di tali due concorrenti componenti.


Art. 10.
        1. La durata minima dell'incarico dell'amministratore è fissata in tre anni, salva in ogni caso la revoca da parte dell'assemblea determinata da "giusta causa".


Art. 11.
        1. L'articolo 1135 del codice civile è sostituito dal seguente:

        "Art. 1135 - (Attribuzioni dell'assemblea dei condòmini). L'assemblea di condominio deve essere annualmente convocata dall'amministratore:

                1) per l'esame e l'approvazione del rendiconto annuale;

                2) per l'esame e l'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e la relativa ripartizione tra i condòmini.
        L'assemblea può altresì essere convocata dall'amministratore ogni qualvolta lo ritenga opportuno per deliberare su questioni attinenti all'interesse comune.
        L'amministratore è tenuto a convocare l'assemblea ogni qualvolta gliene venga fatta richiesta scritta da tanti condòmini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'edificio ed un terzo dei partecipanti, ponendo all'ordine del giorno gli argomenti da questi voluti.
        L'assemblea provvede alla costituzione di un fondo di riserva per le spese non in preventivo e sopravvenute e per i casi di insolvenza dei condòmini, di importo pari o maggiore al 10 per cento del rendiconto relativo alle spese ordinarie dell'anno precedente.
        L'assemblea è validamente costituita quando sono presenti o rappresentati un terzo dei partecipanti che rappresentino un terzo dei valori millesimali, fatto salvo per le delibere quanto previsto dall'articolo 1136.
        Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i condòmini possono provvedere direttamente alla convocazione dell'assemblea.
        Il primo comma dell'articolo 66 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, è abrogato".

Art. 12.
        1. All'articolo 1136 del codice civile è aggiunto il seguente comma:

            "I titolari di diritti reali sulle unità in condominio hanno l'obbligo di informare tempestivamente l'amministratore di ogni variazione in ordine ad essi. In difetto, le delibere assunte dall'assemblea sono validamente adottate nei confronti dell'inadempiente il quale è tenuto al risarcimento del danno. Le variazioni sono annotate a cura dell'amministratore nel libro delle assemblee".


Art. 13.
        1. L'articolo 1138 del codice civile è sostituito dal seguente:

          "Art. 1138 - (Regolamento di condominio). Ogni condominio deve adottare un regolamento che preveda le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condominio, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio, quelle relative all'amministrazione ed alle deleghe per l'assemblea e recante altresì le tabelle millesimali di proprietà e d'uso.
        Il regolamento è adottato con delibera assunta dall'assemblea e con annotazione del testo integrale nel relativo libro verbali.
        Non provvedendovi l'assemblea, l'amministratore è facoltizzato a redigere direttamente, anche a mezzo di esperti, il regolamento, a spese del condominio e senza obbligo di approvazione assembleare del testo redatto e delle spese sostenute.
        Se il regolamento di condominio prevede sanzioni pecuniarie a carico dei condòmini inadempienti rispetto alle norme ivi contenute, la somma non deve essere superiore a lire 200 mila.
        L'articolo 70 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, è abrogato.
        Il regolamento di condominio è obbligatorio anche per tutti gli occupanti, a qualsiasi titolo, delle unità immobiliari costituite in condominio.
        L'indicazione del nominativo, dell'indirizzo e del recapito telefonico dell'amministratore, deve essere affissa nell'atrio del condominio".


Art. 14.
        1. Dopo il secondo comma dell'articolo 63 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, è inserito il seguente:

          "Il regolamento di condominio può stabilire il saggio di interessi da addebitare al condòmino moroso, che non può comunque superare di cinque punti il prime rate bancario od il tasso pagato dal condominio alla banca".


Art. 15.
        1. Dopo il primo comma dell'articolo 69 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie è aggiunto il seguente:

            "L'amministratore, allorché si renda necessario procedere alla revisione o modifica, od alla prima stesura in caso di mancanza, dei valori di cui al primo comma, è facoltizzato, ad istanza anche di un solo condòmino, a nominare un tecnico che vi provveda".


Art. 16.
        1. Il numero 3) del terzo comma dell'articolo 7 del codice di procedura civile è sostituito dal seguente:

          "3) per le cause relative a rapporti tra proprietari o detentori di immobili, in materia di immissioni di fumo o di calore, esalazioni, rumori, scuotimenti o simili propagazioni che superino la normale tollerabilità".